土地一级开发主要环节及流程
1、城市规划分为总体设计和详细规划两个阶段。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
2、控制性详细规划简称控规，由城市人民政府建设主管部门（城乡规划主管部门）依据已经批准的城市总体设计或者城市分区规划组织编制。编制控规，应当依据已经依法批准的城市总体设计或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标。
4、委托具备资质的设计单位根据《城市规划编制办法》及上位规划要求，编制控规草案；
《城乡规划法》规定：“修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体设计、镇总体设计的强制性内容的，应当先修改总体规划。”
《城市规划编制办法》规定：“城市详细规划调整，应当取得规划批准机关的同意。规划调整方案，应当向社会公开，听取相关的单位和公众的意见，并将有关意见的采纳结果公示。”
根据2012年10月10日，国务院发文《国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》国发〔2012〕52号《国务院决定取消的行政审批项目目录》中第29项，取消重要地块城市修建性详细规划审批。取消后，控规区域内单体建筑规划条件确定，可参考以下流程：
控规、修规及控规调整审批因项目问题不同，协调时间、难度不同，审批周期无固定期限。
控规审批周期（累计10个月）：编制控规及调整3个月→区政府报市规委1周→市规委批复控规7个月
为二级项目确定规划条件周期（累计13个月）：修规设计及调整4个月→协调市规自委同意申报4个月→规委批复指标5个月
控规调整周期（累计11个月）：控规调整专题论证及协调有关部门同意4个月→控规调整设计2个月→区政府报市规委1周→市规委批复控规5个月
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
《关于下放区县土地储备机构为主体土地一级开发项目授权批复有关工作的通知》
5、再报市储备中心审批，在市国土局上四级(发改、规划自然委、建委)联审会通过后；
审批全过程涉及市、区两个层面多个部门，审批周期无固定期限。短可8、9个月，长可一年以上。时间比较久的多是一二级联动的项目，编制实施方案及协调同意申报时间较长。
授权审批周期（累计9个月）：编制实施方案及协调区国土同意申报8个月→区政府批复授权1个月
授权审批周期（累计13个月）：编制实施方案及协调区国土同意申报8个月→市国土批复授权5个月
由于项目土地一级开发建设过程较长，过程中可能遇到上位规划调整、机要项目占地、原土地使用单位征地补偿过程艰难、道路规划调整、审批要求变化等诸多不确定因素，故征地周期因项目不同而有所不同。
拆迁是房地产开发过程中很复杂的一个环节，具体周期根据项目情况会有所不同。
4、根据项目情况征求环评、交评、水评、园林、文物、地震、市政专业部门等意见；
12、林地征占审批（需提交与被占用或征用单位签订的《征地补偿协议》、森林植被恢复方案、具备林业调查设计资质单位所做的使用林地可行性报告等文件）；
（四）征地周期过程中手续有并联，有穿插，有前提，且因项目不同要件不同，具体时间依据项目情况会有所不同。
1、编制项目申请报告及协调发改部门同意申报约1个月，核准批复约10个月（含规划函复、用地预审、四评编制报告及审批、征求周边单位意见等）；
1、编制项目申请报告及协调发改部门同意申报1个月，核准批复3个月（含规划函复、用地预审）；
1、携用地批准文件、规划批准文件、拆迁实施方案、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件，向区房管局申请核发房屋拆迁许可证；
6、拆迁人与被拆迁人、承租人签订拆迁补偿安置协议，约定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项；
7、公告的搬迁期限内没有达成拆迁补偿安置协议的，向区、县国土房管局申请裁决；
②区域内沿规划道路铺设自来水、雨水、污水、电力、电信、燃气、中水七条市政管线；
②咨询：在控规编制之前需委托有关专业公司做规划咨询，取得自来水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气规划咨询方案（未考虑热力），向市规自委、市规划院咨询了解区域内市政道路及管线是否已具备规划设计条件；
③管线综合：委托具备资质的设计单位根据控规和各市政专业规划方案，完成项目综合设计，并报市规自委审核、上会通过，取得项目综合会议纪要；根据项目综合会议纪要，委托具备资质的设计单位完成设计综合，并报市规自委审核、上会通过，取得设计综合盖章确认图纸，作为下步各专业市政管线施工图设计依据；
④道路定线：根据市规委批复土地一级开发规划条件，委托市规划院完成道路定线；
⑤道路方案：根据道路定线、道路规划条件委托具备资质的设计单位完成道路设计的具体方案，并报市规委审核、上会通过，取得道路方案会议纪要；
⑥施工图设计及审查：根据已取得市政设施建设工程相关手续文件，委托具备资质的设计单位完成道路工程、市政道路雨污水/中水施工图设计、交通工程设计，并根据审批要求委托第三方进行施工图设计审查，取得审查合格通知书；
⑦随设计进度按计划要求办理市政设施建设工程规划条件、设计的具体方案、建设工程规划许可证、资本预算、开工证、施工招投标等手续；
（一）有关政策《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《土地一级开发监管委托协议》范本、《北京市绿化条例》、《北京市城市道路管理办法》、市政各专业检验收取规范、《房屋建筑工程和市政基础设施工程完工验收备案管理暂行办法》
（二）监管内容1、重大事项或重要环节的审核：主要指包括而不限于政府对征地批复后实施方案、拆迁方案、市政基础设施建设等方案的审核和批准。
3、定期报表：包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。
4、招标参与：包括甲方参与项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作，并对招标评标工作进行监督。
《按照《土地一级开发监管委托协议》受政府监管、验收。即完成全部市政建设后向市政管理部门提出验收申请，取得市政管理部门对各单项工程出具的验收文件，同时向市政管理部门移交市政设施建设工程，备齐土地一级开发过程中的行政审批文件、财务收支证明文件、协议、会议纪要、信函、工程设计成果、竣工图资料、质量控制文件等相关验收文件1个月内向规自部门提出结案验收申请。规自部门依据项目实施方案审核表对土地一级开发完成内容做全面结案验收工作，如未达到一定的要求，规自部门有权要求限期整改，直至项目结案验收合格。
《北京市城市道路管理办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程完工验收备案管理暂行办法》对市政基础设施工程的竣工验收备案提出明确要求，通常与一级开发相关的内容主要有：城市道路及地下管线。城市道路工程完工后，建筑设计企业应当依法组织竣工验收并办理备案手续。经竣工验收合格的，建设单位理应当按照规定交付交通路政部门组织养护维修，并移交相应的竣工资料。敷设于城市道路的地下管线的建筑设计企业，应当根据本市有关规定，依法向有关部门移交地下管线工程档案资料，并提供地下管线、建设单位组织竣工验收；
3、工程质量监督机构向备案机关提交工程质量监督报告，合格后核发工程竣工验收备案表；
代征的城市绿化用地，按照规定建设单位理应当自规划验收合格之日起30日内交区、县绿化行政主管部门组织绿化，不得擅自转作他用。
