广州发布住宅物业服务收费新规物业服务划分5个等级
近日，广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局、广州市市场监督管理局发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（下称《通知》）。《通知》提出，物业服务划分为一级、二级、三级、四级和五级，一级为最高等级。有电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米；无电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为1.9元/平方米、1.57元/平方米、1.25元/平方米、0.93元/平方米、0.6元/平方米。
《通知》指出，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
业主大会成立之前的普通住宅（不含别墅）及配套自有产权车位（车库）物业服务收费（以下称“前期物业服务收费”）实行政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位（车库）物业服务收费实行市场调节价。
根据《通知》，普通住宅前期物业服务项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项，每项具体服务标准分为一级、二级、三级、四级和五级，一级为最高等级，标准详情参见《广州市普通住宅前期物业服务标准》（简称《通用服务标准》）。普通住宅前期物业服务收费，根据《通用服务标准》选择服务等级进行收费。有电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米；无电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为1.9元/平方米、1.57元/平方米、1.25元/平方米、0.93元/平方米、0.6元/平方米。
保障性住房物业服务收费参照执行，不得超出《通用收费标准》规定的收费水平。
《通知》提出，建筑设计企业提出超一级前期物业服务收费标准申请时，应当向建设项目所在地区政府价格主管部门申报。越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、南沙区普通住宅前期物业服务收费由区价格主管部门负责初审。番禺区、花都区、增城区、从化区价格主管部门按原有管理权限进行核定。经市（或区）价格主管部门核定的超一级前期物业服务收费标准，作为该普通住宅前期物业服务收费的最高限价，试行五年。
《通知》还明确，普通住宅交付使用之后，业主或物业服务人需要对前期物业服务收费标准做调整的，应当由业主共同决定，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定执行。物业买受人应当自签署物业交付文件之日起，按照物业买卖合同约定交纳前期物业服务费。
物业服务收费能够使用包干制或者酬金制。包干制指业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理人享有或者承担的物业服务计费方式。其费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。酬金制指在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费（包括普通住宅及配套自有产权车位）的收支情况，并按《广州市物业管理条例》规定时效书面回应业主、业主大会或者业主委员会、物业管理委员会。
《通知》指出，对普通住宅依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建筑设计企业（或者物业服务人）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于6张门禁卡。
使用人脸识别的门禁系统的，不得以门禁系统具备人脸识别等功能拒绝配备门禁卡。采用人脸识别的，应遵守《中华人民共和国个人隐私信息保护法》等有关规定法律法规的规定。普通住宅交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区全体业主依法共同决定。
此外，《通知》还提出，住宅物业服务区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量，供电单位理应当按照本市居民用电收费标准和实际用电量直接向业主收取分摊电费。
业主应当按照约定按时足额交纳物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关法律法规提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业服务费。
