中期业绩解读丨保利发展：稳经营优服务提质增效推动高质量发展
2024上半年，面对市场下降带来的压力，保利发展积极调整销售策略，把握住二季度以来的市场窗口期，加大推盘与去化力度，实现了签约金额1733.36亿元，签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。上半年，保利发展保持稳健的资产负债结构，三道红线均处于绿档；融资成本持续下降，渠道畅通。保利发展产品力与服务力不断的提高，资产经营稳步发展，上半年实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%。
销售金额稳居第一，市占率小幅提升。2024上半年，面对市场的快速下行，保利发展积极调整销售策略，积极加大推货力度，加强综合去化举措，实现签约金额1733.36亿元，实现签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点。市场占有率方面，2024上半年，保利发展市占率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%；销售贡献同比提升2个百分点至89%。
良好的销售能力，得益于保利发展的营销节奏。2024上半年，保利发展把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口，二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%。同时，公司依据政策热点，加强综合去化举措。二季度三个主要节假日（清明节、劳动节、端午节）日均认购近20亿，同比提升23%。二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，有力扭转了下滑的趋势。
合理控制投资节奏，加大力度去库存。2024上半年，保利发展核心城市土地推出量显著下降，保利发展主动调整投资节奏，优中选优，择机补充土地资源，共拓展项目12个，总计容面积116万平方米，总地价126亿元。同时，保利发展持续加大力度去库存，一直在优化土地储备结构。上半年，保利发展土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%；核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，保利发展积极做出响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作，加速库存去化。
融资成本会降低，渠道畅通。2024上半年，保利发展积极把握低利率融资窗口，新增融资的平均成本较2023年下降21 BP至2.93%；截至6月底，公司有息负债总金额3735亿元，综合成本降低至3.31%。报告期内，保利发展融资渠道通畅，实现新增负债938亿元，累计净增有息负债193亿元。
保利发展债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点；直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%。截至报告披露日，公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为逐步优化债务结构打下基础。
保持稳健的资产负债结构。报告期末，保利发展扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，资产负债结构保持稳健。
营业收入平稳增长，持续降本增效。2024上半年，保利发展实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%；毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致；实现总利润141亿元。在行业利润率普遍下行的情况下，保利发展积极推动供采改革，通过引入优质供方、稳住产品的质量和供应链、达到综合成本最优；适配产品系需求，强化集采统筹管理，在全国范围内扩大集采范围，实现规模化降本增效。报告期内，保利发展除地价外直投成本较计划降低0.69%。同时，持续加强各项费用管控，管理费用率较去年同期下降0.15个百分点，部分对冲了利润率下行的影响。
产品品质不断的提高，资产经营稳步发展。随着供需关系发生改变，产品结构也随即改变。保利发展紧跟行业发展，不断夯实产品的质量。2023年以来，保利发展新获取项目中，超过75%的项目打造为“天悦和”产品系，该产品系均以“所见即所得”全维实景呈现，打造了保利的产品品牌标识，产品的质量不断的提高。保利发展在“人文社区”产品理念的基础上，提出“人文服务”理念，以更多维的服务场景，为客户提供服务情绪价值。同时，公司通过物业公服、商业服务、公寓租赁、健康养老、会展赛事等多元服务业态，为客户营造更多理想生活场景。在服务子品牌方面，发布“时光系”购物中心品牌和“和寓”公寓品牌，系统性提升品牌价值。在资产经营方面，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。在资产回报率和运营规模双重提升下，上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%，实现了有质量的发展。
2024上半年，保利发展为深入贯彻党的二十大和中央金融工作会议精神，落实国务院《关于进一步提升上市公司质量的意见》和国务院国资委关于提高央企控股上市公司质量有关工作要求，积极做出响应上海证券交易所《关于开展沪市公司“提质增效重回报”专项行动的倡议》，推动企业以高水平发展切实保障股东回报，制定了2024年度“提质增效重回报”行动方案。
其一，稳经营、提质效，推动房地产开发主业高水平质量的发展。2024年，保利发展将贯彻落实既定的战略方针，稳经营、提质效，推动房地产开发主业强基健体、高水平质量的发展，在保持经营规模和业绩稳健的同时，积聚更强、更可持续的发展动能。一是以产品焕新推动销售去化，稳定经营规模。二是牢牢把握确定性做优增量投资，增强持续发展动能。三是以客户为中心，积极践行高品质发展。四是践行八维精益管理，推动降本增效。
其二，做优物业服务、提升资产经营，积极构建新发展模式。在房地产行业“租购并举”的新发展阶段，保利发展将以更大的战略资源投入，着力补短板、强弱项，持续做优物业服务、加快提升资产经营能力，积极构建新发展模式。
其三，加强科技应用，推动绿色创新发展。2024年，保利发展将继续推进人本化、绿色化、低碳化、智慧化和产业化的“和翎计划”，一是加大低碳技术的挖掘和应用，推广超低能耗建筑、近零能耗建筑技术，继续保持比较高的绿色建筑覆盖率；二是实施绿色供应链管理，将绿色环保融入采购技术标准，推进产业链上下游企业技术革新、产品迭代，从设计、建造、运营等环节全方位提升绿色技术含量。
其四，聚焦风险防范化解、强化现金流管理，保障安全与发展。面对行业持续调整和市场下行，保利发展将逐步提升风险防范化解能力，强化现金流管理，通过强化经营活动的动态管理和快速反应，提高决策效率；全面加强合资合作项目管理，防范经营风险；深化资金精细管理，加大待收款的催收清欠，做大资金回笼绝对值，保障现金流平衡。
其五，强化投资者权益保障，持续现金分红回报股东。保利发展将不断强化现代公司治理，持续提高信息公开披露和投资者沟通质量，与投资者保持通畅的、多层次双向互动关系，并持续通过现金分红回报股东。
近年来，房地产行业进入深度调整期，保利发展时刻保持对宏观经济、行业政策、市场环境的密切关注，及时有效的调整经营策略，从始至终保持优秀的市场应变能力，从而赢得了复杂形势下的竞争先机，实现了行业领先和高质量发展。
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