朝阳前苇沟新房 中建璞园PARK 中建璞园VS青云上府 值得买吗？
这个板块之前已经单独详细写过青云上府和中建璞园这两个盘了。想仔细地了解这两个盘的可以单独点进去看看。
②、中建璞园（这里卖力宣传的就是高品质，算是隔壁别墅区的补充产品，市区人的第二居所）
接下来综合中建璞园PARK、中建璞园、青云上府、朝阳一墅和中海首开拾光里五个盘的前世今生，横向对比（梳理出板块和各个楼盘的真实价值，未来走势，如何比选）。这次改用系统问答的形式。
早期202年中海+首开底价拿下地块建成中海首开拾光里（因为一种原因是配建太多，利润摊薄，其次是板块第一块住宅用地，开发商们还是谨慎入场，因此这里遇冷了）。
进入2021年5月10日同一天板块内紧邻两块地同时出让，多家报名都触顶，进入竞拍政府持有比例，最后融创竞得朝阳一墅地块（26.83亿+政府持股15%，联合陕建地产和卓越联合开发。随着融创的暴雷，这一个项目也还是路途坎坷，不过现在是现房了，只要价格合适，还是多个心眼可以了解一下），卓业竞得青云上府地块（39.27亿+政府持股13%，联合首开+旭辉联合打造。政府持股只是名誉上，政府可不是线年各个地方开发商开启暴雷模式，因此众多开发商纷纷向一线城市拥挤，导致北京的地块即使偏僻也变成了热抢模式。
进入2023年4月中建璞园是中建智地底价竞得地块，2024年朝阳区直接采用这里和酒仙桥地块打包模式，中建智地底价拿下（政府也知道单独拍卖这里不大好卖，有可能流拍的风险）。
2024年5月6日，北京市规划和自然资源委员会发布了北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块（酒仙桥地块建设用地面积约4.17万平方米，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地）+孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006、008、009、010、011地块（建设用地面积约8.25万平方米，规划建筑规模约9.61万平方米，规划用途为二类居住用地、商业用地、机构养老设施用地、社区综合服务设施用地及社区卫生服务中心用地）+中关村朝阳园北区2905-0017地块（建设用地面积约3.28万平方米，规划建筑规模约8.21万平方米，规划用途为其他类多功能用地）的用地预申请公告（总之就是将优质的住宅用地+产业用地+商业配套用地组合式供应），总价112亿元起拍。
中建璞园PARK就是孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006、008、009、010、011地块中的0006住宅部分（用地规模：5.77万平米，建筑面积：6.93万平米，容积率：1.2，限高：18米，绿化率：30%）。最大的拖累就是旁边的的一堆配建。
总之：最后被中建智地+朝开（占股97%+占股3%）+江苏绿建联合体112亿元底价竞得（其中住宅部分为91.76亿元。公建部分为20.23亿元。），销售指导价：7.98万/平米。这次是朝阳三个区域的地块打包出让，硬生生弄出了一个地王。楼面价：4.5万左右（由于打包出让，必然是算综合账，优质的酒仙桥补贴前苇沟地块，因此参考中建璞园当初的地价即可）。
宣传名：中建璞园PARK，备案名：璞隐雅园。2024年10月12日第一次拿到预售许可证（但是热气基本被酒仙桥的北京宸园盖过了，因此大家关注的比较少）。第二批次是2024年11月18日拿到第二批预售证。
2023年4月28日，北京市朝阳区孙河前苇沟002、003地块（R2二类居住用地，土地面积：6.1万平米，规划建筑面积：9.2万平米，容积率：1.5，限高：18米，起始价40.4亿元）。
拍地规则：（土地合理上限价格46.46亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米；同时，此次出让宗地设定有“现房销售”面积上限4.7万平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转入高标准商品房建设方案投报程序）。
最终：中建智地以40.4亿元底价成交，楼面价约4.38万元/平方米。销售指导价7.98万元/平方米。（属于朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目）。
2023年6月18日，中建智地朝阳孙河前苇沟项目案名公布，定名为中建璞园。备案名：云溪雅园。
2021年5月10日，北京首批集中供地现场竞价真正开始，朝阳金盏小店村3005-02地块（该地块性质为R2二类居住用地，地块容积率为1.3，建设用地面积57008.468㎡，建筑控制规模≤74111㎡，控制高度18米）。
拍地规则：（起始价为37.8亿元，起拍楼面价为51005元/㎡，土地合理上限价格（总价) 为39.27 亿元，竞报政府共产份额上限为20%，竞价阶梯为人民币2100万元整。该宗土地合理上限价格为39.27亿元。），
7家房企及联合体参与竞拍（旭辉+首开+建工；79号金地+华润+保利；59号越秀+天恒；42号平安；43号金融街；45号中海；19号卓越），第一个举牌的是越秀+天恒联合体，经过7次报价后，竞拍报价到39.06亿元。现场开启竞报政府持有商品房产权份额，最高是20%。
最终，卓越以39.27亿元竞得，政府持有商品房产权份额13%（购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让所购房屋产权份额），房屋销售价格上限为7.6万/㎡。成交楼面价52988元/㎡，溢价率为3.89％。
现在已经交房，属于现房，因此而在今年的8月至9月期间部分未售房源转为现房销售。
2021年5月10日，北京首批集中供地土拍启动，朝阳金盏小店村3005-08地块（起始价为25.83亿元，用地性质为R2二类居住用地，地块建设用地面积约3.9万平方米，规划建筑面积约5.06万平方米，容积率：1.3，限高：18米，起始楼面价51008.12元/平米）。
拍地规则：（当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品房产权份额程序，同时本次出让宗地设定有政府持有商品房产权预设份额，当现场竞报政府持有商品房产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品房建设方案投报程序。商品房配套的地下仓储、车位等不参与竞持）。
地块一共有9家房企及联合体报名参与（金地+华润+保利联合体、旭辉+首开+建工联合体、越秀+天恒联合体、平安、金融街、中海、融创、卓越、懋源）。
开拍前已达到26.83亿元地价上限，竞拍开始便立即进入到竞政府持有商品房产权比例阶段。现场竞拍阶段：融创率先举牌，0.3%。懋源紧跟其后，0.5%。1%，第三手由融创报出。接下来第四手，越秀+天恒联合体入局，1.5%。2%，依旧由融创报出，持续加高至15%。
最终：融创以26.83亿+15%政府持有产权份额竞得地块。成交楼面价52983元/平米，溢价率3.87%。
案名：朝阳一墅。备案名：宸语嘉苑。2021年9月30日获得预售许可证，随着融创的暴雷，这个楼盘也是被蒙上了一层神秘的面纱。
2020年4月2日，朝阳区金盏乡小店村3005-12地块、3005-14地块、3005-15地块、3005-17地块（二类居住用地、基础教育用地、文化活动用地、社区综合服务设施用地，建设用地面积：8.09万平方米，建筑面积：11.20万平方米）。
拍地规则：（当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品房建设方案投报程序）。
①、3005-14地块为A334托幼用地，由竞得人按照朝阳区教育主管部门要求实施建设工作，并无偿移交给朝阳区教委；
②、3005-15地块为A22文化活动用地，由竞得人按照朝阳区文化部门要求实施建设工作，并无偿移交给朝阳区文化和旅游局；
③、 3005-17地块为A8社区综合服务设施用地，由竞得人按照朝阳区配套主管部门要求实施建设工作，并无偿移交给朝阳区住房城乡建设委。
①、板块周边：板块属于首都机场高速的南侧，前苇沟和金盏北侧区域，温榆河的西侧，东苇路的东侧区域，形成了一片空地+村庄+汽车园+新盘聚集区。
板块的西北侧是隔着机场高速的孙河中央别墅区（这里也是北京高端豪宅的聚集地，远洋LAVE，财富公馆，这里也有大型的康营系列的经济适用房社区）。东北侧是隔着温榆河的后沙峪板块和天竺区域。东侧是沿着温榆河两侧分布的大片绿化区域（这里有各种俱乐部，花海公园和村庄等），板块的南侧是金盏区域（这里目前是村庄+大片空地），板块的西侧是以蟹岛为核心的度假区+民航配套+村庄+安置房社区+九章别墅。
②、板块内部：这里的规划已完成，主要是以住宅为主，目前已形成无兄弟格局，未来还有五块住宅地待售（拖酱油瓶的配套已经被中建璞园PARK拿走了），剩下的就顺序拍卖吧。板块内部目前生活配套还是比较缺乏。
③、交通：交通其实是依托北侧的机场高速，这里距离望京五环的走行距离是7.3km。但是早晚高峰还是有点堵车（好在大兴机场的开通，给这里减压不少，其次正在改造的京密路，也为未来交通缓解铺平了一些道路）。东苇路向南至东坝虽然不堵车，但是路况一般，周边是比较荒。这里前往首都国际机场依旧很方便的（走行距离在9km左右）。
板块内部没有轨道交通算是这里的一大硬伤。乘坐公共交通目前前往马泉营（板块至这里的走行距离是6.3km），或者未来至东坝的管庄路西口站较为方便（年底开通的是12号线号线换乘站--东坝北站板块至这里的走行距离大约是6.6km）。
目前：这里目前小学时苇沟小学，北京市朝阳区星河双语金盏校区，首都师范大学朝阳金盏学校，北京是朝阳区北外同文外国语学校（这个是国际学校），目前学校基本属于板块短板。
未来：但是朝阳区在卖地的时候还是出了利好，这里规划的教育用地，朝阳区确认前苇沟组团的小学最终由北京市朝阳区白家庄小学教育集团承办，中学由北京市第八十中学教育集团承办（这两所学校在全北京算一般学区，但是在朝阳还是算不错的学校，北京八十中在朝阳的成绩也非常亮眼，在朝阳区已经是数一数二了。但是这里属于新建校，大家就客观看待）。
⑤、产业发展：板块内部目前是以汽车销售产业为主，并且这里有金港国际赛车场（这个算是拖后腿的，不仅不能带来购买力，还对居住舒适性带来一定的影响）。南侧规划了金盏国际服务贸易区，但是基本还子啊纸面上，要落形成规模带动房价上涨，基本要等二十年之后再看吧。周边产业后沙峪的国展和机场带来的相关产业目前基本是巅峰状态，脱钩断链的今天有下降的态势。并且还被大兴机场分流了一部分。主要靠交通至市区了。
⑥、商业配套：这的商业配套目前基本是等于无（就靠各个小区的自建的配套，中建璞园社区自配商业），璞园PARK的南侧，是一个多功能地块，接下来会开发商业（基本确定是中建引入的鲲熙汇商业，大约6200平）、医疗和养老公寓等，这里还会建设水岸礼堂和大约3000平米的中央草坪，还有生态湖面。
中建璞园PARK宣传的效果还是可以的，建筑会建起来，但是真正能养活这些，就需要人员入住了，目前人气还是有些弱。
⑦、医疗：板块内部缺乏医疗配套，未来中建璞园PARK配建社区医院。这里最近的就是距离这里走行距离4.3km的三甲医院--地坛医院（开车自驾基本在10分钟左右）。其次是北京国门医院，开车更近（平常头痛脑热的这里还是能解决一下的）。
⑧、公园配套：这里最大的亮点就是沿着温榆河两侧的公园配套，并且温榆河在这里引出了支流，形成了一个大型湿地公园（里面也有各种俱乐部）。好多人是看中了这一点才买这里的。
①、自然资源：这里的最大优势就是紧邻温榆河基周边的公园绿化配套，里面的各种俱乐部是这里的加分项（好多人住这里，晚上河边遛弯，跑步是比较惬意的。买这里的好多都是作为第二居室使用）。在这养老还是可以的，并且距离三甲医院距离也适中（天坛医院，机场旁边的北大第三医院）。
②、紧邻机场，看似出行方便，除非是经常飞机出行的人们，要不然这个有可能的减分项。
③、高端别墅区聚集：这里紧邻高端别墅区，好多口袋钱有限，还想靠老板近一点，那这里算是一个选择（这里也适合网红带货小姐姐、小哥哥们居住，环境优美的打卡地，别墅区拍段子等等）。
④、这里画饼了：首先是板块内部的街区规划（板块拆迁完成，住宅用地，生活配套就逐步完善，一定是慢慢的变好的状态），南侧的金盏国际自贸区（这里虽然是饼，但是也基本可以感觉到，这里是朝阳区接下来重点打造的板块，就是时间有点长，估计得按5-10年为单位来看这里的发展）。
①、还处于建设阶段：板块处于规划完成，卖地落实阶段，因此这里的各种配套欠缺，人口也欠缺（人气不够旺，未来的商业即使建筑物修完了，但是有很大的可能是人气一般的状态）。
②、板块内部商业欠缺，医疗未来也就是社区医院。好在可以共享周边的医疗资源。
③、这里目前缺少不错的学校，未来虽然有看似朝阳区牌子不错的学校，但是放在北京就一般了，并且还是新建校。
④、紧邻机场：虽然不在航线上，但是偶尔会有飞机头顶经过。这个还是要注意一下（好在这部分飞机比较少，影响不是很大）。
⑤、这里最大的不足就是交通配套，虽然紧邻机场高速，但是经常堵车。轨道交通基本在6km之外（未来短期没有轨交的规划）。
这里形成了五盘格局，从早期的中海首开拾光里入局板块，当时是各种规划和概念，直接热炒了一番，再到后来青云上府+朝阳一墅的入局。形成三兄弟格局。中海首开拾光里的故事就是售罄交房，现在进入二手市场（表现乏力，被好多人列为滑铁卢的代表，还是有些片面），后来的两者基本到目前交房了，但是还有一些房源变成现房在售（特别是朝阳一墅，融创的暴雷，还是对这里影响甚远，甚至影响到现在现房销售），后来的2023年至2024年中建智地入局板块，带来了中建璞园和中建璞园PARK。提升的品质和户型结构、更人性化的考虑，让这里最近又热了一些。
①、开发商：中建智地：属于央企中国建筑下属中建一局的房地产开发平台企业，在2019年之前基建突飞猛进，因此中国建筑旗下的各个地产平台平平无奇（中建智地也基本在150名开外），2020年8月更名为中建智地，推出北京首个项目京西印玥，开启了大规模进军房地产市场的故事（同时民营房企纷纷暴雷，退场），也就是这一个是开启了北京市场。021年10月、12月，中建智地再次出手拿下房山拱辰两地块，分别是学府印悦一二期。2022年初，中建智地再以8.1亿元重仓房山-春和印象。后来的望京奶西的中建宸园，中建璞园，房山的背北京国贤府，昌平未来科学城的中建国贤府。最大一笔就是最酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园三合一。
②、地块是呈现菱形地块，北侧是隔着绿化带+小河+小树林的是机场高速（会有一点噪音，但是会比较小）。这次拍地主要是地块南侧的配建基本被中建智地包圆了。东侧和西侧是待接下来拍卖的空地。西南侧是正在销售的中建璞园项目。
楼栋的布局采用并排式，这个也是得益于低容积率的贡献。比传统采用梅花桩的布局优秀不少。基本不会存在有半天采光遮挡的问题。七排，南北边事两列，中间是四列的形式。整体朝向顺着道路，南北向有一定的偏角，基本不影响采光和通风。
②、地块信息：地块被分成南北两块，呈现菱形布局。东侧是商业和学校配建（这个也是中建智地开发落实），西侧是隔着一定绿化带的东苇路（绿化带阻挡一些噪音，目前是一条主干道，由于南侧施工，因此这条路上车辆不是很多，但是经常能看到大卡车经过）。南侧是现有的民航局空管局技术中心和装备发展公司（再往南就是大型汽车园区和汽车公园）。
虽然地块面积比较大，但是分割成南北两块地，北侧地块是并列五排。南侧地块是四排（并排的布局基本不存在挡光问题，居住舒适度高不少）。
公共交通问题（小区距离现在顺义线号线号线km。未来周边也无相关的轨道交通的规划）：小区主要定位还是中小户型，以刚需和刚改为主，因此公共交通成为一个最大的短板。未解决公共交通不便的问题，小区开设的社区专属巴士，接驳枢纽地铁站，这也算是一个解决方式吧（晚上加个班的其它时间，你不自驾，那就靠打车来解决了）。
①、开发商：首开+旭辉+卓越；地块是卓越竞拍得到，最后引进了首开和旭辉一起操盘（国企首开放前面，就是为这个盘背书的，声明我这个不会烂尾，大家放心买吧）。
卓越--私企：是96年在深圳成立，布局全国的一个房地产开发商。跨行业、跨地区的外商投资集团公司。业务涉及房地产开发、商业经营、酒店管理、城市更新、物业管理、不动产担保等诸多领域（南方企业的细节、理念、品质和物业还是值得期待的）。
旭辉--私企：2000年成立于上海，其控制股权的人旭辉控股（集团）2012年在香港主板整体上市(股票代码，是一家以房地产开发、运营和物业服务为主营业务，定位于“美好生活服务商、城市综合运营商”的综合性大规模的公司集团。
首开--国企：全称：京首都开发控股（集团）有限公司，2005年12月10日成立，是在北京市国资委主导下由城开集团、天鸿集团合并重组形成的、以房地产开发和经营为主营业务的市属国有大规模的公司集团。2019年3月9日，北京首都开发控股（集团）有限公司与北京房地集团有限公司重组合并。在北京开发了众多楼盘，属于北京房地产市场的本地大哥之一。
目前已经是现房了因此也不存在烂尾一说。但是其中的工业化装修一般人估计会拆了重新继续装。
②、地块：地块紧邻温榆河引入的支流旁边，整体地块呈现的是依据地形的扇形（整体地形面积是比较大的）。相对还是比较方正的。地块的东侧是隔着旧河湾大片绿化公园和北京翡翠湖国际康体俱乐部区域。再往东就是温榆河了。因此这里整体形成的是一个绿化景观区域（算是小区的一个后花园）。青云上府的西侧是待出让地块。北侧也是待出让地块和沿着河边的绿化地块。西南侧是汽车园区。南侧是同一天挂牌的，融创开发的朝阳一墅。
小区的楼栋采用的是的是类平行布局（依据地形特征，不是完全意义上的平行，但是比梅花桩的布局优不少），因此基本不存在遮挡问题。
小区的最大优势就是紧邻东侧河边，远处望出去是一片绿化和时不时的飞机降落的场景（回家的感觉，关键还没有声音。因为距离足够远）。其次是上空偶尔会有起飞的飞机经过，但是数量相对来说还是比较少，因此影响比较小
①、开发商：融创+陕西建工+卓越：这一块地是融创拿下后，在后来的开发建设中引入了陕西建工，为了与北侧的卓越地块形成配合，而不是竞争关系，形成良性互动，引入老人卓越联合开发。
融创：典型私企，之前也是有着世界**强。上市企业，但是在恒大暴雷后，融创也难以避开，跟随暴雷，相关的新房项目，好多都变成了保交楼项目。在北京市场上的项目，由于地价相对高，建设成本相对占比低，资金未被大面积挪用，因此子啊大家的担心声中，建设完成。陕西建工也就是施工企业，虽然国企，但是在这一个项目中的声音还是比较弱的。卓越也就是简单参与一下，重点还是融创。
②、地块信息：地块整体呈扇形。东侧是依河及马路而建。楼栋采用是并排布局（这个其实是受限于容积率）。采用七排三列的布局格式。4-6层建筑，因此小区基本不存在遮挡问题。
好在这一个项目已经建设完成，之前买的期房不会烂尾，目前买到的就是所见即所得。但是这一个项目由于位置一般，因此去化本来就困难，其次是融创的暴雷，直接让这里的销售落入低谷。目前已经是现房，但是由于操盘手的暴雷，现房销售的手续还没有在建委备案，缺少一些手续，因此接下来买这里的人要注意了（有可能是在后期的办理产证，上市交易过程中出现一些不满足条件的项），现在买这里基本是可以入住，但是不能网签。还需要后续补充各种手续。半死不活的融创必然是花钱的动力基本到低谷了。
价格不打骨折的情况下，想买这里的就先等等吧（反正这里的叠拼已经卖完了，目前主要是洋房平层）。
中海地产：全称中海企业发展集团有限公司，隶属于央企中国建筑集团有限公司，创立于1979年，1992年在香港联交所上市。中海地产在北京有两个独立的公司（一个是中海地产，一个是中海新城公司，后者主要开发石景山的新房项目），之前中海央企品质还是被广泛认可的，这两年从石景山至市区的三号院，有不少涉及维权项目（共同特征：就是这些项目利润被压缩的比较厉害，销售有不畅，导致大家不满意--从中海和瑞三号院、中海兴三号院、石景山的中海各个楼盘等都有不同程度的维权历史）。好在是央企，不摆烂，终究是会修修补补有一个交代。
中海竞得地块后又拉了本地的扛把子房企首开联合开发，首开是属于北京市属国企（之前已经走出北京，在全国各个地方买地建房，这两年市场下行，首开也出现了亏损）。
这个项目主要是中海操盘，首开的影子是比较少。目前已经交房，进入了二手房市场。
②、地块形状：地块整体呈长方向，在东侧区域受限河流和道路形成一个弯曲形状。楼栋采用并排布局，五排六列格局。
③、中海首开拾光里的表现：2020年开盘的时候，这里算是妥妥的网红盘，打着北京第一座拾光系列小区，受到大家的追捧。小区是2023年交房，2023年8月份大部分业主们拿到房子。现在属于还未满两年（增值税还是比较高的），当时就有业主挂出来卖。新房挂出必然是价格大跳水。挂牌当初买入价，必然是大家观望的比较多，真实买的还是比较少的。
2024年4月23日成交一套143平米中叠，成交价是750万（在2020年买入价是1040万，相当于是业主直接血亏290万）。
2024年5月12日成交了一套161平米上叠，成交价是990万（在2020年买入价是1290万，相当于是业主直接血亏300万）。
总之：这里属于还未满两年的次新房，各种税费依旧很高的，其次周边还有新房在售，二手房还未充分交易，人气还是差一些，因此要交易还是要打深度折扣的。未来只能逐步趋夯实价格，和周边二手房一起随着大趋势走（现在的这些掉价，就是当年新盘的溢价）。
五大小区各自都有自己的特色景观。每个都故事满满，下足了功夫。从中海首开拾光里就开了一个好头--获奖作品（打破传统的设计风格，当年还是在北京市场形成一定的轰动，楼盘的热卖这些设计理念功不可没），学院派的大门至小区故事满满的园林，再到学院派的楼栋（当年的金属材料还是应用的比较少，这里已经大量应用，可见开发商也是下力气出成绩的）。结局也是快速清盘，卖出了溢价。
后来者的青云上府和朝阳一墅都是私企中地，联合多家开发商联合打造（虽然利润被压博好多，但是一点没影响开发商的努力），从设计开始就拿出看家本领，必然是大的设计团队操刀。青云上府从大门至园林再到楼栋的设计体现出亮色，对比，清新的一面。与之对应的是朝阳一墅，采用了暗色调，灰暗简约的大门，小区园林至楼栋的设计，创意有，但是还是有一些灰暗的色调，最后的结局是去化都一般，虽然价格很亲民，直至交房青云上府从始至终坚持着转为了现房继续销售。但是朝阳一墅随着融创的暴雷，这个楼盘的结局和自己的色调相一致，蒙上一层灰色的面纱（冥冥之中开具设计就有一种结局的猜测），叠拼期房时期就销售的差不多了，虽然楼盘不大，但是平层还有不少，目前处于故步自封的状态。
中建智地的到来，必然是拿出看家本领，把之前奶西中建宸园的经验用上，打造了中建璞园（目前基本是园林实景状态，就是大门概念足，效果总体感觉一般，小区园林和楼栋设计还算在线），后来的中建璞园PARK基本属于升级版（不单单是户型面积的升级，更重要的是从园林景观、楼栋设计，泛公园的概念，南侧配套，故事满满。但是大门设计新颖度一般）。中建智地主打的是实用，从社区巴士，到泛会所，到商业和生活配套等等，人群覆盖刚需和刚需改善和大的额改善。
这几个盘还是中海和中建智地故事更响亮。反观两个私企的更踏实，在实实在在让利（好多人还是喜欢听故事，最后的结局就是中海首开拾光里虽然是获奖作品，但是破发了）。
小区的大门没有做单独的宣传效果展示，这个也不是中璞园PARK的最大亮点。大门整体宽度是40米，采用石板+金属材料工具（这个现场售楼小姐姐还是讲解的比较详细的--大门没什么亮点）。
1.2的低容积率：预留足够空间，更加有助于开发商的园林的打造。小区内部采用的是进入小区后入户口的水系景观是小区的一个亮点。小区内部也打造设计了横向6条宅间空间--六隐园林进制（分别是隐山、隐玉、隐茶、隐溪、 隐游，隐墨），通过六个主题空间营造出宁静的居住氛围（6条横向宅间空间让你无论是小憩、散步、休闲、运动、饮茶、观景、下棋、健身都可尽情放松）。
小区的园林只能算这个小区的一部分，更大的园林配套是南侧是配建。地块的南侧是开发商同步建设的商业配套。
6200平米的商业特色消费街区鲲熙汇 LOMO--这里将入驻 50 多家品牌，除日常生鲜业态外，更侧重音乐、特色美食、运动、咖啡、烘焙等特色消费场景，满足业主个性化需求。同时，这里运动、宠物、社交友好，周边有轮滑场地、骑行道，室外设有宠物设施，社交休憩区域花木环绕。
2000平米的生态湖景--夏季可玩水乘凉，冬季能滑冰嬉戏，水边小礼堂充满阿那亚风情。
3000平米的草坪--适合跑步与休闲，林地草坡可供露营野餐，大树聚场能举办篝火晚会。
1.19 万㎡康养中心与 3000㎡社区卫生服务中心，另外5600㎡社区综合服务设施，公园内还包含篮球、乒乓球等运动馆以及康养中心。
妥妥的小区后花园，板块从商业、康养、生态、教育以及社区综合服务等方面的居住人群生活集散地。
小区的园林景观与周边的配建相互融合，形成了“共景之境”，没有围墙或围栏，将商业业态与公园市集相互融合（小区内凿山水，营园叠丘，南侧的公园不再是边界的框定，而是很自然地融入到周围的环境中）。动线舒适，进出都很方便。
这里也被称为微缩版的阿那亚（阿那亚的特点就是：居住与旁边的环境深层次地融合，打造各个独特景观，餐饮、商业、旅游和居住相结合，定期活动，文艺，小资、网红地标等等形成了这里独特属性，成为北京文艺知识青年的心灵之所，向往之地）。
为了体现孤独图书馆网红的味道，中建智地鲲熙汇LOMO的商业品牌并引入了多次荣获北京市最美书店的“PAGEONE”（创办于新加坡，以丰富优质的设计、艺术类图书为特色，因其独特的风格定位获得读者们的喜爱和支持）。
国内受欢迎的骑行服务平台之一SPECIALIZED骑意，也即将入驻鲲熙汇LOMO，堪称家门口的骑行首站（充分的利用周边的自然环境，打造骑行新环境）。打造宠物友好、社交友好、运动友好三大标签。
这里最主要的优势是小区环境与隔壁的生活配套，以及东侧温榆河沿线的公园，北侧孙河后沙峪板块整体配合形成一个独特的居住板块。
这里的概念也是从丘谷大花园（3000平米的中央草坪，一步一景的昆虫花园、每次逛独有新奇体验的岩石花园、芳香四溢的可食花园，2000平米的生态湖面）。林下露营空间，享受自然（小区周边绿植遍地，空气清新，是大北京赫赫有名的天然氧吧，离温榆河只有短短几公里，超级适合踏青、露营、野钓、飞盘等户外活动）。便捷生活（井字形街区开放布局，高浓度呈现商业、医疗、教育、养老等社区服务。四条道路以商业、艺术、诗书、自然为主题，人、车、骑三分离设计，既安全又美观）。
楼栋采用对称式设计风格，上下三段式，斜坡屋顶。外立面采用轻奢简居的形象，阳台配置，大面积采用玻璃，无论是室内的通透性，还是外观的美化度都提升一个级别。
总之：超低容积率（容积率1.2）和稀缺的平层洋房社区成为这个小区的标签（之前的低容积率要不是叠拼，要不就是别墅，建造成大面积平层还是有一定稀缺性）。结合这里独特的自然环境，与孙河后沙峪的别墅区形成错配，这也是为什么这个楼盘开盘到现在一直备受青睐的重要原因。
中建璞园分为南北两个区域。因为属于后来者，中建智地在小区园林上还是下功夫了。
售楼处紧邻东苇路，这里未来会建成与小区相隔离的绿化带和建筑区域（目的是把小区与马路分割开来，减少噪音和隐私的影响）。
小区的大门口中间有圆形的流水装置。玻璃+金属材质+石材，整体门口灵感以皇家宫苑入口形制，内凹前庭空间，整块石台作水台（水磨曲荷，璞归门海），设计故事有新意，但是一般（功能性还是可以的，业主未来聊天的会所制式）。小区内部的园林景观基本成型（现在新建小区，都是先修建园林，再建楼栋，一种原因是为促进销售，给客户展现吸引人的一面。另一方面，园林相对来说还是比较好打造，更容易出效果）。
小区的园林溯源故宫的宅园蓝本，以东方人居的形制，打造中国形意的山水林园体系。以南区和北区双园建设、山水林三脉、二十一幕森境（采用山、水、林三脉，打造森系园境），遵循对称轴线的目团式布置，着重考虑人与自然的关系，并融合约22500㎡市政绿化带。
整体园林景观承袭了中建宸园的形式，但是又做了优化和升级，将建筑与周边的花木、松林融为一体。
小区的楼栋采用三段式，对称式的设计风格。外立面在玻璃+金属材料+涂料相结合的方式，但是整体外立面的效果还是比中建璞园PARK的弱一些（但是这里有凹进去的阳台空间格局）。
小区的园林是奥雅园林设计（专业设计豪宅园林产品的）。因此在小区的园林环境还是很值得期待的。
青云上府的大门位于两栋楼栋的之间，整体设计感还是很明显的（不愧是南方的开发商，新意还是比较足的）。仿云雾白陶瓷砖为基底的大门，绿篱与列植的树木于阶梯两侧，金属装饰线条和板材，两侧涌泉动态呈现。。
采用双轴-五院-十道景观，全龄生活场景的设计思路（最关键是结合东面的河流，这个加分确实不少）。“霞光密林”为主题。
大门进行了转角的风格设计，进入小区是白墙，金色墙顶的设计风格（大树倒影与墙壁交相辉映）。
楼栋采用的是左右对称式布局，上下三叠式结构，屋顶采用的是斜坡屋顶。外立面是大块玻璃+真石漆+金属线条。灰白搭配，整体显得大气不少。
景观设计：深圳市协鹏建筑与工程设计有限公司杭州分公司、上海以和景观设计有限公司。
室内设计：深圳市协鹏建筑与工程设计有限公司杭州分公司、葛乔治设计咨询（上海）有限公司
小区的大门采用的是镂空设计，金属线条和板材为主打造的立柱与屋顶，结合玻璃，简约通透。
小区的内部园林环境与周边的环境进行融合设计（温榆河两侧的园林景观是小区的一个重要加分项。当年拍地开发商也是看中了这一点）。以北京传统院落形式为设计灵感的规划布局。园区中每个景观节点、宅间花园，都暗藏休闲功能和景观情趣。
小区内还是设置了不同的园林景观区域。目前已经是现房小区了，景观基本是所见即所得。
小区的楼栋采用对称式，上中下段式设计风格。外立面采用大块玻璃+金属板材+板材，设计还是非常在线的。
这里已经有居民以身试法了，把楼栋前面的绿化占位己用，结果就是被人举报，然后按照违反相关章程的建筑，被执法队伍强拆（小区内这处区域未取得建设工程规划许可证，且私自占用了公共绿地空间）。
中海的景观设计：北京园点景观设计有限公司。建筑方案团队：汇张思建筑规划设计咨询（上海）有限公司
小区的大门结合建筑红砖特色在有限空间内呈现出社区主入口大气简约的设计风格。整体大门设计新意十足，与小区的园林和楼栋相互融合。
中海首开拾光里Mood Yard泛会所沉浸式园林景观结合狭长景观构架，布置八大景点、十二小景点，将常规的会所景观内容移植到园区之中，使人在花园之中享受尊享生活的方方面面。
小区的园林景观节点分为“大”“小”两类。①、大型节点结合人防等出地物做成有庭廊的花园或结合儿童活动、成人康体等功能分解到场地中。②、小型节点为归家路旁的小型休憩、驻留场地，富于趣味。大型场地间距在100米左右，小型场地间距在50米左右,归家园路曲径通幽一步一景，将各节点相互串联。
台地景观、阵列水景搭配林荫花径，让长时间高压的神经进入到慢生活的状态中。
楼栋虽然也还是采用了传统的对称风格，上下三段式设计。整体设计采用了学院风格，书香气还是比较重的，外立面采用经典“哈佛红”学院元素+金属线条槽+玻璃窗户。艺术风+学院风满满。
楼层户型的分配打破常规，采用榫卯结构，错层拼插而成的新型居住格局打破了空间的限制，层层叠叠的空间严丝合缝地组合在一起（将传统住宅空间组合成6种不同户型）。
这种独特的房型布局，实现了不同楼层互不打扰的单向开门功能，一梯一户的个性化空间格局，保障了室内空间的私密性；
不同归家体验：设计首层园林/电梯负一层/车库负二层三重入户选择，营造从容舒适的归家体验。
中海首开拾光里荣获中国长城绿化促进会发布的2023中国国际园林景观规划设计大赛【金奖】、中海地产【完美交付奖】和【优秀大区奖】。
7、户型--刚需户型，中建璞园最低首付200多万就能上车朝阳别墅区豪宅盘，这广告词。真有人买单吗？
户型分为74平米两居、88平米三居、99平米三居、125平米四居。刚需和刚需改善的户型定位。
南北通透的户型设计，全明格局，这个户型没毛病，没得挑。玄关和卫生间厨房还能避开。
紧凑型三居室，也是最新的传统三居室设计，全明格局，还是两卫，绝了。玄关和卫生间厨房还能避开。
三叶草的设计理念，眼镜户型，这个全明格局。唯一缺点就是大门正对着北向的次卧门。别的方面没毛病。
三叶草的设计理念，大面宽的客厅，北面多了一个卧室，整体加宽了房屋的面宽。除了大门正对着北向的次卧门，其他整体没毛病。
总之：户型的设计是面向刚需及刚改户型，算是对别墅区产品的一个补充。丰富了这边的居住人群。但是这么偏远，刚需客会买单吗？
这里的销售指导价7.98万/㎡（接近8万）。好多人打开链家APP一看，这周边的别墅单价都9W+，还有飙到10W的，那这个是不是妥妥的倒挂盘呢？--这样看就大错特错了。这些别墅盘的定位和中建璞园的定位是不一样的。其次这些别墅盘的流动性也不那么好。好多别墅还在卖一手房呢（远洋LAVIE算是北京别墅界的顶流，小区确实不错。有钱人的生活就是不一样）。
同区位的相同盘比较，但是这里没有，周边都是空地，那我们就向南，东坝的相对同经度的小区，同类型小区，单价基本在7-8W之间。那咱们这个小区定价7.9W，位置明显偏了不少，还是相对价高了一点。站一波岗是难免的。
①、位置优势无：无论是环线位置，还是时间距离，都属于比较偏远区域。轨道交通优势等于没有。只是离首都国际机场比较近。更适合机场服务人员及机场物流相关产业人员购买居住。
②、小区生活配套除了公园和文艺范之外，别的方面都不那么方便。只能靠小区巴士和自驾连接生活配套区。（更合适休闲度假）。传统学区就别想了，国际学校还是可以的。
③、小区从规模、园林、楼栋外立面都是按照高端豪宅打造的。但是户型设计是刚需和刚改客群（相当于定位就是刚改，但是为了更能吸引刚改客群，卖个好价钱，小区配套绿化和外立面升级）。这个小区的价格算是市场价高一点，不算便宜。同步拍地的价格，开发商还是有利润的可赚的的，因此烂尾和降配的可能性会小一点。
④、小区适合人群：小区给人有种错配的感觉，豪宅区里修建刚需盘，算是一种反其道而行之的感觉。就是给这部分人的需求带来满足。什么人呢？
（特征：对小区品质，口袋钱还不多，或者是第二居所，要求不高，周边的绿化好，医疗也还算可以，商业要求不那么高，也不用按点上下班，关注周围居住人群--圈层）。
人群2--市区有住的老破小，想着在近郊买一个作为周末，或者假期居住的配套居所（也就是刚需客的第二居所）。
人群4--隔壁有别墅，在这里买一套让家里人或者老人分开居住（更利于家人团结）。人群5--自己脑补吧，反正是满足上述特征的。返回搜狐，查看更加多
