太原:公园地产长盛不衰 房企绿化迭代不停

发布时间: 2024-05-15 07:23:43 作者:苗木基地

  “紧邻公园自在生活”“绿色生态负氧离子”“公园式生态居住”“湖景美宅”……毗邻公园、绿化进阶已成为各大楼盘的基础配套及竞争点,尤其建在公园旁、主打“公园地产”概念的项目,销售价格更是水涨船高。

  如今,各楼盘绿地园林的投入、设计有何变化?对房价和居住品质的长远影响又有哪些?就购房者关注的这样一些问题,记者做了实地采访——

  目前,公园地产已是稀缺、高价值、高品质、升值潜力的代名词。各楼盘能在楼市中畅销,和项目规范设计、品牌口碑、产品的质量等优势有着必然联系,而公园地产因毗邻公园,占据了优越的天然地缘资源,赢在了起跑线。

  太原城市建设迭代更新,从南到北、从西向东,不断亮相的新公园、新游园犹如绿宝石般镶嵌在省城的各个角落,扮靓了城市,也将这座千年古城的百姓人居品质提到了史上最高。这些围绕公园兴建的楼盘借助绿化生态的资源,销售竞争力更胜一筹。

  以龙潭公园为例,在2007年万达集团进驻之时,在区域内布局拿地的房企超过了20家。龙潭公园方圆1公里之内,大片老旧小区、数万居民的日常生活都与之有着密切的联系。公园地产概念虽未作为楼盘营销卖点被热炒,但紧邻公园的居住优越性,早被百姓及房企所认同。在万达拿地正式开发太原万达广场、万达公馆项目之后,擅于挖掘项目卖点的万达将公园地产概念、公园地产价值反复强化在各类出街文案和广告中,龙潭湖片区因一座综合性公园被打造成省城北部高端住宅区。

  “万达推广公园地产价值的工作很到位,不仅自家的楼盘销售火爆,还把片区内其它同期销售的楼盘也带火了。时至今日,万达的住宅项目已销售了13年,但是整个区域二手房价格依然很稳定和坚挺,公园地产效应仍在显现,而且区域内新房销售已近尾声,龙潭湖公园的新建住宅更加稀缺。”一家房产中介公司的门店经理王女士如是说。走访龙潭湖片区时,记者看出,该区域的房产中介市场非常活跃,门店数量超越了10家,房龄已超10年的万达公馆二手房均价超到了14000元/平方米,片区内的龙湖翡翠、多地尔花园、康居苑小区、鸿昇龙潭公馆等高层居住小区,均价都达13000元/平方米以上。而距离龙潭公园1公里外的同类小区,二手房价每平方米要低2000元左右。

  与龙潭公园周边地产状况相类似的还有迎泽公园。迎泽家园、滨湖公园9号、湖滨晋庭等环迎泽公园建设的商品房项目,分别创下不同时期太原楼市的最高销售单价,迎泽公园环湖范围也是省城公园地产开发首个饱和的区域。

  公园地产价值不断深入人心,省城热炒公园地产的项目层出不穷。尤其在漪汾公园、迎泽公园、和平公园、晋阳湖公园、龙城公园等新老公园附近形成了区域楼市。不少楼盘将公园概念植入到案名中,比如望景花园、保利海德公园、润景园著、保利西湖林语、湖滨晋庭、公园5号、悦湖城、滨湖公园9号、万科公园大道等。

  2021年9月,太原汾河公园四期正式开放。汾河公园南北向的观景跨度及长度由2000年一期的6公里延长到如今的43公里。汾河公园从一期兴建至今,沿公园东西两岸拔地而起的楼盘从未缺席。从早期的佳泰花园、城市花园、华宇绿洲、龙湾国际、丽华苑,至后来的汾河景观360、滨江花园、太原星河湾、融创香堤一号,中海寰宇天下、融创外滩、万科翡翠公园等,层出不穷、鳞次栉比。在汾河公园园林及汾河景观的加持下,沿线的公园楼盘产品迭代更明显,观景功能被房企不断挖掘,产品定位水涨船高。同时,比东岸开发更晚的西岸南沿段各项目,观景步行交通条件便利,项目在设计之时即最大限度地考虑了与汾河公园绿化、休闲、观景、健身等功能的呼应,公园地产的价值从傍公园蹭流量,到融入公园景观、契合公园特点,实现了楼盘优势与公园资源互动互补。

  在公园地产欣欣向荣的近几年,晋阳湖周边的楼市成长最快。2013年晋阳湖环湖改造项目正式开启,改造前,周边还是落后凌乱、人迹罕至的城乡结合带。不到10年间,晋阳湖如今已是省城楼市最大的地产集群区域,仅万科就在其周边布局了7个项目,保利山西公司销售最好、业主综合评价最高的项目也在晋阳湖片区。从2016年万科晋阳湖首个项目——金域蓝湾开盘至今,周边的新建商品房项目累计超过了30个,建筑面积超过了上千万平方米,晋阳湖一度成为太原最热的片区。片区内不断产生全城月度、年度单盘销售前三的项目。整个片区楼价的涨跌、成交的起伏也影响着全城楼市的变化。

  除此之外,学府公园、龙城公园周边也有稳固的楼市小氛围。2021年开盘的首开·华润·紫雲府项目,开盘当天劲销12.6亿元,成为全年最高的开盘数字,学府公园是不可忽视的因素。尚未开放的龙城公园,周边的太原金茂府、首开国风琅樾、翡翠华庭等大批中高端项目已卖了很久,龙城公园同样也是项目销售的主要卖点之一。

  记者查询有关的资料了解到,太原市目前有70多个综合性公园,全城520万人都想住在公园附近显然不可能。公园地产的稀缺性让楼盘的售价更高,浙江大学房地产研究中心曾以杭州为例调研,研究显示:公园的面积每增大1%,附近的住宅价格则提高0.012%。

  如果项目附近没公园,优质的绿化也能提高项目的产品价值、提升产品成交价格水平,获得业主认可。2008年,恒大、富力两大品牌进驻太原的首个项目开盘,开启省城楼市的大盘、名盘时代。两大项目精美实景园林的惊艳亮相,在当年不仅刷新了省城市民对居住小区园林绿化的全新认识,更是让恒大、富力在省城楼市成功立足。

  “小区的景观资源让人舒心,树木花草甚至喷泉流水等都能给居住者以‘美’的享受。”记者走访省城多家楼盘后发现,在售楼盘无一例外将楼盘的绿化设计、园林景观作为楼盘优势的主要销售说辞,尤其是高端楼盘售楼处的样板区,嵌入楼盘实景的绿化景观即是售楼样板区展示的重要内容,也是吸引业主成交的重要因素。

  置业顾问张悦称:“省城楼市的改善性需求比例不断增大。买二套、三套房的的业主,购房因素除了居住功能外,还会扩展到环境、配套,绿化等。高品质园林会提升业主的休闲、运动、观景、游园的质感,这是众多项目在园林绿化样板上投入重金的根本原因。不靠近公园的项目,要想打造出高端气质,就得靠自建园林的规模和品质。”

  记者了解到,省城多数新建商品房绿化率最低要求30%,没有上限。首开国风上观西区绿化覆盖率高达61%。按照销售的介绍,该小区是天然氧吧,业主日常生活仿佛置身于森林,项目的绿化覆盖率算得上是省城住宅天花板。

  绿化覆盖率高,也给业主充沛的户外休闲空间,同时植被层次更丰富,长远观景效果佳。以国风上观西区为例,建筑楼体间距达到60-70米,适合的景观尺度可以打造最佳的植物搭配体系,每个楼间景观都能确保极佳的景观立面。经过园林技师的专业养护,品种丰富的植物随着四季更替,保持小区四季风景各异、园林形态丰富多样。万科翡翠东第被称为建设在公园中的小区。据小区公开营销资料显示,小区绿化率约48%,容积率约2.5,房企为业主营造低密诗意生活,在园林上投入了巨资和心血。

  即将交房的东中环附近某新楼盘早已感受到各家房企在绿化上的“卷”,所以不敢掉以轻心。在植物设计方面很下工夫,入口中轴线采用对称式序列种植,强调入口仪式感;中轴线两侧以层次明显的组团方式种植,强调移步异景观景感。植被骨架选国槐、栾树、金叶榆、银杏等当点景大树;中层搭配紫薇、玉兰、海棠、丁香、碧桃等做丰富穿插点缀;白皮松、北京槐、青仟等为常绿背景树;灌木是绿化及住宅区组团隔离带;大面积的草坡草皮覆盖植被土壤,为业主提供宽阔的公共活动空间。

  多个在售项目实景园林实地探访后,记者看出仅从景观层次、植被丰富度及设计美感上,星河湾、万科、保利、金茂府等品牌楼盘的园林品质不输省城任何一个公共市政游园项目。而从销售价格看,高端项目显然比刚需楼盘在绿化园林上投入更多,产品的保值度也更高。

  “高端楼盘想从绿化品质上吸引业主购房,就得有长远的园林规划意识。比如为了能够更好的保证小区园林的基本骨架以及售房时业主的观景体验,许多项目会选择胸径2225厘米为主的成熟树种,同时,绿化工程比建筑工程先行的做法非常普遍。这样做开发成本提高了许多,但业主的体验感,对销售的拉动作用很值。”一家楼盘的营销经理称,想要卖房先得把样板区的园林做好。

  近两年,许多楼盘出现延期交房、降标降配等客户维权事件,其中的问题之一就是房企在园林景观投入上偷工减料,先盖房子,园林交房后再酌情建设。为了扭转业主的负面印象,主打品质、诚信口碑的项目将园林建设与建筑工程同步,组织业主参观工地之时,园林景观的施工情况对品牌营销的推广作用很大。同时,提前建设养护景观保障了绿植的生长周期,业主收房看到树木成荫、枝繁叶茂,草坪碧绿的宜人环境,客诉也会大幅下降。

  另外,省城主流房企在绿化设计上越来越注重与城市景观的融合。比如晋阳湖附近多家名盘的园林绿化设计企业,与晋阳湖公园的设计企业系出同门。小区的绿化景观风格与晋阳湖公园相得益彰,小区内外与晋阳湖公园形成一体化城市景观,业主生活在公园里的感受更强。汾河公园三期东岸某楼盘,将汾河公园的知名景观作为小景融到社区绿化里;还有些项目将太原文化元素融入到园林文化建设中,通过城市、社区园林美景一体化带给业主地域尊重和乡土情感认可。

  “部分购房者会担心绿化面积越大占据公摊面积越大,其实不然,绿化面积不属于公摊面积。绿化面积主要是提高环境质量,改变局部的小气候,绿化不仅仅是为了欣赏,还能减少热导效应。”业内人士称,我省最新出台的住宅评判标准,提出绿地规划配置要有灌木、乔木、草地等多个种类,要求小区四季有绿,三季常青。“从真实的情况看,以往高端小区的园林设计团队多为南方机构、南方人。但他们对北方绿植的特征、园林文化了解不全面,绿植成活率不高也给房企带来损失。未来,因地制宜地设计北方园林小区,挖掘北方植被的美,会让省城小区的绿化品质更高。”

  省城楼盘的园林绿化品质不断的提高,风格多样化,更加契合太原城市文化。曾经设计和工程粗鄙的“泰式水景”“欧式宫廷”已很少见。相反,细腻的苏式园林、现代的新中式园林、大气的山西大院园林正在大行其道。