【48812】包干制和酬金制下物业公司的增值税差异剖析
国家开展变革委、建设部《关于印发物业服务收费办理办法的告诉》（发改价格〔2003〕1864号，以下简称《收费办法》）第九条规则，业主与物业办理公司可以采纳包干制或许酬金制等办法约好物业服务费用。包干制是指由业主向物业办理企业付出固定物业服务费用，盈利或许亏本均由物业办理企业享有或许承当的物业服务计费办法。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约好份额或许约好数额提取酬金付出给物业办理企业，其他悉数用于物业服务合同约好的开销，结余或许缺乏均由业主享有或许承当的物业服务计费办法。
包干制是传统的物业服务收费办法，业主只需要依照物业服务合同约好的规范向物业公司付出物业服务费，物业公司自负盈亏，自行承当人员本钱、卫生清洁、美化保护、次序保护等费用。实际中，为防止企业亏本，物业公司往往会尽量紧缩物业服务本钱钱，装备尽量少的物业服务人员，供给贱价的物业服务。
酬金制则是学习了国外的物业服务收费办法，物业公司的人员本钱、物业服务所发生的费用均从物业服务费中开销，物业服务费缺乏部分由业主或小区运营性收入补足。物业公司从业主交纳的物业服务费中收取必定的酬金，这样物业公司的运营赢利就得到了保证，有利于进步物业服务的质量。
包干制下的增值税处理相对简略。《收费办法》第十一条第一款规则，实施物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包含物业服务本钱、法定税费和物业办理企业的赢利。增值税尽管归于价外税，但据此法定税费现已包含在物业服务费用中，业主付出给物业公司的物业服务费用包含了增值税，物业公司应当依法申报交纳增值税，并给业主开具物业服务费发票。
《收费办法》第十一条第二款和第三款规则，实施物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包含物业服务开销和物业办理企业的酬金。物业服务本钱或许物业服务开销构成一般来说包含以下部分： 1.办理服务人员的薪酬、社会保险和按规则提取的福利费等； 2.物业共用部位、共用设备设备的日常运转、保护费用； 3.物业办理区域清洁卫生费用； 4.物业办理区域美化保护费用； 5.物业办理区域次序保护费用； 6.工作费用； 7.物业办理企业固定资产折旧； 8.物业共用部位、共用设备设备及大众职责保险费用； 9.经业主赞同的别的的费用。由此可见，酬金制下，业主交纳的物业服务费有两个用处，其一为付出物业公司的酬金，其二为物业服务开销。
关于酬金，物业公司一般依照物业服务合同约好的固定金额或份额向业主收取，在物业服务费中列支。酬金系物业企业来供给物业服务获得的收入，依据《增值税暂行条例》第一条规则，系增值税应税项目，物业公司应当依法交纳增值税，也应向业主大会或业主委员会开具发票。
至于物业服务开销，依据《收费办法》第十二条规则，实施物业服务费用酬金制的，预收的物业服务开销归于代管性质，为所交纳的业主一切，物业办理企业不可以将其用于物业服务合同约好以外的开销。尽管依据物业服务合同约好，业主应当向物业公司交纳物业服务费，但该物业服务费归整体业主一切，物业公司一般应开设独自账户寄存，独立核算，其行为归于代收代付性质。
关于物业公司代收代付物业服务开销，国家财税部分并无清晰规则。《国家税务总局关于物业办理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）曾就物业公司代收代付水费清晰了差额计税，即供给物业办理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外付出的自来水水费后的余额为销售额，依照简易计税办法依3%的征收率核算交纳增值税。但物业服务费用扣除酬金和物业服务开销后仍有结余的，应归业主一切，并不归物业公司。对此，浙江省当地税务局、浙江省国家税务局和浙江省住宅和城乡建设厅曾联合出台《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持方针的告诉》（浙地税函[2013]286号），清晰在酬金制收费形式的物业项目中，对物业服务企业开设独自账户专项寄存为业主或业主委员会代管资金的行为，不征收营业税；业主委员会直接与供给劳务的单位或个人签订合同，且该供给劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业办理企业从代管资金账户代付劳务价款的行为，不征收营业税。营改增后，物业公司代收代付物业服务开销的，也不该征收增值税。
因而，在酬金制下，业主也不该按交纳的物业服务费要求物业公司开具发票，究竟物业公司并不获得悉数的物业服务费。
作者：杨银德，税务律师，专门干税务谋划、税法参谋、税务危险确诊、税务稽察应对、税务处分听证、税务行政复议与诉讼、虚开、逃税、骗得出口退税违法的辩解等涉税法律服务，“禾八兄”百家号、头条号、微信大众号、搜狐号等自媒体渠道的运营者。
